近期，刚刚完成组织架构调整的山东旭辉银盛泰集团（以下简称“旭辉银盛泰”），新完成了区域总的任命调整。

旭辉集团原运营副总裁周轶群接手山东大区“一把手”职位，原山东区域总裁李扬调任集团总部运营分管副总裁。

在地产市场下行新形势下，内部的引擎作用不可偏废，而精细化管理和精益化经营，正在成为旭辉未来谋势山东的关键词。

齐鲁财研社第203期

旭辉山东换帅

前不久，旭辉银盛泰七大事业部全面整合，调整为青岛、济南、临沂、济宁4大城市公司，全面收缩组织，应变地产下行，提升管理精细度。

往往，随公司组织架构调整而至的就是人事调整。近期，旭辉原山东区域总李扬职位与集团运营副总裁周轶群对调，李扬调回集团担任运营副总裁，而周轶群则调任旭辉银盛泰总裁。

在旭辉的近10年，李扬先后在东北区域、山东区域强势进军，为其全国性“开疆扩土”做出不小贡献。

在顶级职业经理人中，1979年出生的李扬算是年轻的地产少帅，前有万科景瑞资历；2013年加入旭辉，后千里走单骑，奔赴担任沈阳事业部总经理，从几个人的单项目逐渐开展成旭辉东北区域事业部，2016年即正式进入沈阳房企的第一梯队。

2017年10月，旭辉与青岛银盛泰集团有限公司合作创建了旭辉银盛泰，李扬执掌山东区域总裁。期间采取了“2+6+X”战略，立足青岛和济南两个战略核心城市，辐射布局济南、青岛、潍淄、烟威、济宁、临沂六大战区，开发项目超60个。

而周轶群也是业内难能可贵的青年才俊。今年2月21日，旭辉官宣了周轶群的加盟，将出任旭辉副总裁兼运营中心总经理，如今相隔2个多月，履新旭辉山东区域平台总裁。

据悉，周轶群有着18年的房地产行业从业经验，2020年荣获“中国地产经理人100强”。加入旭辉前，他于仁恒置地集团担任执行副总裁，分管集团投资、商业、酒店以及文旅业务。此前，周轶群还曾担任仁恒置地上海公司总经理、路劲地产集团上海公司总经理等职务，在房地产多业态投资及运营、跨区域经营及管理等方面，积累了丰富的实践经验。

这体现出旭辉用人逻辑思路变化，从早期在企业扩张时期用人偏重开拓型，落地型，到现在更加看重产品运营和企业综合管理体系的沉淀。

在旭辉2022年的“三五战略”中，转变经营模式（由过去纯住宅开发的经营模式向“开发+资产运营”的经营模式转变）、精益化经营和管理为其中两项。此次山东区域平台新的人事任命，也预示其持续深耕山东将迈入全新阶段。

“合作之王”的机遇与风险

旭辉2000年创建于上海，其控股股东旭辉控股于2012年在香港主板整体上市，是一家以房地产开发、商业运营和物业服务为主营业务的综合性大型企业集团。

开放可助力房企在后千亿时代加速合作、弯道超车，合作开发已经成为旭辉保持高速增长的重要引擎。

自从2013年开始，旭辉就大量采用合作开发模式，合作对象包括央企、港企、民营各类企业，其中旭辉与香港恒基10多年的合作就是地产圈一大佳话。

无疑，在谋求规模化开展的进程中，旭辉选择有优势的本土伙伴进行合作，能够快速打入一个新城市或新区域，减少经营风险。

2017年10月，旭辉和山东区域内的老牌房企青岛银盛泰签署《全面战略合作协议》，旭辉银盛泰由此诞生，总部位于青岛。

在这场外来房企和本土巨头的联姻中，旭辉集团将企业运营能力、融资能力、产品优势、前沿技术优势悉数注入，而银盛泰集团则给予了根植山东20余年品牌影响力和资源，双方合作推出了铂悦、博观等七大产品系，在山东打下了深厚的产品根基。

然而，旭辉不断以来也因合作伙伴过多，屡遭外界诟病：合作项目过多会降低旭辉的权益比重，导致公司销售业绩“水”分较多。截至2021年底，旭辉合约销售额已高达2473亿元，相比2018年增长62.7%。

公司2021年年报显示，旭辉全年实现营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%，但面临增收不增利难题。2021年旭辉销售成本增速高达54.9%，比营业收入增速高出4.7个百分点。

成本增加的速度高于收入增加也导致旭辉的毛利率和核心净利率较2020年均出现明显下滑。2021年旭辉毛利率同比下降2.4%，核心净利率同比几乎腰斩。

由此看来，尽管合作开发能迅速扩大规模，但过分依赖也导致由旭辉主导的销售权益比被严重稀释。且一旦合作方的企业财务出现风险，可能会连累到旭辉。

国际大行瑞银嗅到了个中风险，今年3月出具了针对旭辉的评级下调报告，虽被旭辉一一回击，但在一定程度上也反映出了其合作模式的风险和弊端。

9年前旭辉在全国各地铺开了合作开发项目，一度让其从销售规模不足百亿的小公司跃升至房企第一阵营，但如今随着行业资金面趋紧，这种模式遭受到了严重考验。

未来路向何方

2021年以来，房地产行业持续降温，叠加“三道红线”政策的持续推进，不少房企面临巨大压力。而旭辉银盛泰当年在山东的表现相对出色，成为 “吸金能力”最强的房企之一。

山东省房地产协会发布《2021年山东省房地产行业开展报告》显示，旭辉银盛泰以197亿元、172万平方米的销售业绩，位居2021年山东省全品牌开发企业销售金额榜第4位、销售面积位列第5位。

在这个时代，行业对于“高周转”几乎异口同声，却往往容易忽略急速周转中产品品质的保证。

旭辉银盛泰用规模化运作、持续性的产品供应打开了山东市场，而致力成为负责任、令人尊敬的高品质品牌房企也不断是旭辉银盛泰的目标。

在青岛，旭辉银盛泰拥有星河城、锦悦都、博观御品、正阳府、星悦城等项目布局。

图片来源：青岛网上房地产

然而，公司近些年项目品质频频遭到业主的投诉。

从青岛政务网等渠道中检索，投诉内容除涉及涉及无照明、落地窗漏水、墙体返潮等诸多质量问题，还存在涉嫌虚假宣传等，这还不涵盖很多没有将小区名称表明在信件标题中的投诉。

图片来源：青岛政务网

当前的行业正在从增量时代逐步过渡到存量时代，这也意味着，行业迈向了一个产品和服务品质快速提升的时代。在激烈的房企竞逐中稳步前进，旭辉银盛泰在扩大市场份额的同时，同样需加强对项目品质的把控，方能行稳致远。

如今，旭辉山东组织体系的升级已迈出必然的先行一步。周轶群加入下，旭辉山东未来有望真正实现“房地产+”，即以房地产为主业、其他配套产业齐头并进的态势。

正如旭辉集团董事局主席林中所说，“行业正面临前所未有的优胜劣汰、迭变重整，旭辉必须穿新鞋、走新路，探索出一条全新的内涵式开展之道。”