原标题：鲁楼观察 | 青岛楼市的优惠潮，为何起于即墨西

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即墨，作为青岛楼市的热门片区，成交量在各区市中不断名列前茅。

特别在11号线开通利好加持下，在过去的几年中，即墨楼市呈现了供需两旺的局面。在创智新区，中海曾历经5个小时，996轮的竞价摘得当年地王，这种人气值得被人赞叹。

但是在今年双11，率先降价促销的却是即墨西的禹洲朗廷府。而且因为价格调整的幅度太大，引起了老业主的强烈反应。

为什么即墨西的楼盘等不到双11就要降价促销，真正原因值得探究。

刚需撑起的楼市高地

无论是分析地图，还是到即墨西实地探访，都会发现这是一个靠本地刚需支撑的楼市。

17处市场中的2万余户商家，拥有着工薪层强大的购买力，所以房价高高在上。在过去很长一段时间内，区域内精装房售价在1.5万元/平方米至1.8万元/平方米左右，不但高于创智新区，甚至超过了白云山板块的刚需盘。营销中心的装修十分高大上。

招商公园1872毗邻蓝城项目，在售小高层产品，主力户型为三居，面积段在125平方米至160平方米之间，均价15000元/平方米；禹洲朗廷府北区小高层、洋房在售，同样为精装交付，未降价前小高均价14500元/平，洋房均价17500元/平左右；海尔产城创翡翠公园项目均价为15700元/平米，项目在售户型建面约为103平方米至138平方米之间。

实话说，这些开发商都是有一定实力的。除了使用一线品牌，而且有些细节市区内是没有的。比方说有的开发商就有食物粉碎机，餐余垃圾打碎冲走，省去垃圾分类的烦恼。

区域内楼市价格普遍高企，周边也是强敌环伺。金茂智慧国际城位于即墨的南面，国内一流城市运营商将主城外溢刚需悉数拦下。即使没有金茂智慧国际城，在城阳的万元盘与即墨西之间，禹洲朗廷府也吸引不了主城的投资客。

东面，蓝色硅谷有海景和地铁加持，创智新区大盘云集，即墨的传统老城区也是新盘不断。

可以说，即墨西对于地缘客户的依赖，更甚于主城区的浮山后。即墨西的购买力没有问题，问题是供货量远远大于浮山后。

2019年板块内有蓝城、海尔、禹洲、招商等开发商，在销售端就呈现出明显的分化。2020年，板块内不但有三四百万的大平层，还多了中梁、中南、荣盛、万达四家开发商的新盘。

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这使得竞争更加激烈，虽然荣盛在胶州口碑不佳，但作为一个想到即墨西开展的开发商，荣盛拥有书吧、瑜伽室、泳池这些能让人耳目一新的配套加持，而且在价格上更加灵活。所以我们翻看10月份即墨西各楼盘的成交量，即墨西的新盘每个月会有三四十套的网签量，禹洲朗廷府等老盘的量都十分惨淡。

这是禹洲朗廷府降价的外部因素。

企业自身隐忧不少

对于即墨西市场特点，业内人士都能看明白，但很多人存在一个疑问：既然各个楼盘成交情况都不好，为什么即墨西第一个降价的会是禹洲？

这与禹洲企业经营状况有关。虽然禹洲前十个月已经完成了全年任务的89%，但是作为一个站在千亿门槛上的房企来说，存在一定隐患。

据《每日财报》的分析，禹洲集团近几年净负债率持续走高，距离监管给出的“净负债率不超100%”红线非常接近。在这种情况下，禹洲青岛公司的销售业绩也不乐观。

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在禹洲弘阳·天赋雲海开盘前，各路渠道可以感受到开发商对于开门红的渴望。但是尽管各路渠道加大宣传力度，去化率也是平平。

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在这种情况下，禹洲降低对毛利率的要求，回款才是最重要的。虽然也做了双11的预告，但是在即墨西，等到双11再出特价，中南、中梁、荣盛等开发商肯定也会加大优惠力度，所以只能提前降价。

禹洲降价要给购房者三个交代

对于商品住宅降价的问题，观察员的态度十分明确：没有维权的道理。不论是一个萝卜，一辆车，还是一套房子，我们都要允许它在正常的范围内调整价格，这是市场经济下一个正常的现象。

问题是，按照现在置业者、中介各种渠道的信息释放，现在禹洲朗廷府比最高时降价已经达到了四五十万，如此大的降幅在青岛楼市中是罕见的。虽然禹洲随后发布声明，否认了大幅降价的情况。

50套工抵房，位于哪些楼座，具体价格是多少？现在观察员到各大营销中心区踩盘，销售公示栏都会将房屋面积、公摊、单价、装修价、总价等信息公示出来。降价的房子，不管是否卖出，也应该按照相关规定执行。

如果，禹洲朗廷府真的大幅度降价。就会面临问题：以楼面成交价4662元/㎡，大降价前销售惨淡的禹洲，能否保障楼盘的整体品质？

有业主反馈，禹洲降价的同时，拆除了样板间。如果这是事实，禹洲必须解释事情原因了。

第一时间，禹洲对于降价后楼盘的品质，应该给前期购房者一个说明。

第二，如果禹洲真的大幅度降价，降价后的合同递交到房管部门，能否顺利网签呢？也需要禹洲给购房者一个交代。

第三，在楼市转冷后，如此禹洲在财务安全方面特别让人担忧。面临问题的是这些低价卖的房子，不论以什么名头，是否进入了监管账户，用以保障项目后期建设的正常支出？低价卖房的钱去向，需要禹洲给购房者们一个交代。

在未来两个月，青岛的消费者可能会面临越来越多的特价房。面对这些便宜时，大家都应该问三个问题：

1、哪些房子降了价，开发商是否有公示。

2、降价是否合乎政府的要求，能否正常网签。

3、购房者的钱，是进了监管账户给项目，还是被开发商挪作他用。