创智新区的楼市竞争，正在近3年的时间内进入白热化。

2018年5月，北京金隅地产开发集团有限公司以总价16.48亿元斩获创智新区4幅商住地，规划建设金隅金玉府项目。此次摘地意味着金隅择址创智新区，落下了它的青岛即墨第一子。

但区域的热度似乎并没能给金隅即墨项目带来太多助力，自去年7月份首开，该项目不断都处于不温不火的状态。

缘由为何？近期，界面山东实地探访了位于即墨区创智新区的金隅金玉府项目售楼处。

金隅：建材起家

青岛布局三个项目

创建于1992年的北京金隅集团有限责任公司，是由原北京市建材工业局逐步转变而来的房地产企业。经过二十余年的开展，金隅集团已经由过去传统单一的建材产品生产企业开展成为拥有金隅新型建材制造、金隅地产、金隅现代服务业为核心产业链的大型综合性产业集团。

作为全国房地产业领先企业，金隅集团房地产年开复工面积超过200万平方米，建有金隅大厦、腾达大厦、嘉华大厦、环球贸易中心等一批高档写字楼项目和金隅国际、半岛国际、天坛公馆、CBD总部公寓等住宅项目。

据金隅集团发布的2020年年报显示，2020年，金隅集团在房地产板块实现主营业务收入313.14亿元，同比增长41.01%；毛利44.94亿元，同比减少40%；全年实现结转面积151.88万平方米，同比增长50%。

但正是这样一家建材起家的重量级国企，在青岛表现却只能说是“差强人意”。

现在为止，金隅在青岛共开发了金隅和府、金隅香江旺角和金隅金玉府三个项目，其中位于市北区镇江路的金隅和府是它正式以拿地方式进入青岛的第一个项目。

作为金隅来到青岛的“首秀”，金隅和府的表现也有些差强人意，自落成交付后屡次因质量问题被投诉。

例如此前2020年8月，界面山东就曾实地探访过位于镇江路12号的金隅和府项目，发现该小区的园林景观、楼道墙体和屋顶、消防设施、电梯、车库等多方面都存在质量不过关、维护不当等问题。

此前报道中正在维修的墙体

图片来源：界面山东

此前报道中破损的屋顶

图片来源：界面山东

3万平自建设施是亮点

地铁配套或难实现

此次探盘的金隅金玉府，其所在的区域是即墨创智新区片区。这里作为沟通东部蓝谷和即墨西的重要桥梁地带，以及当下即墨的政治功能重心，已经成为整个即墨楼市当下的热度高地，吸引了全国各地诸多地产大鳄前来入驻。

不过有些可惜的是，虽然区域的规划很好，配套也在逐步落地，但开展速度确实有些慢，自政府功能区搬迁至此后，确实开展后劲儿显得有些不足。

和很多房企一样，金隅金玉府也紧紧围绕着政府功能区落地，距离政府办公区仅有一个路口的距离。但从实地探访情况来看，这里当下的城市界面还比较新，配套很多还未落地或者还在建设，整体还是起步阶段。

金隅金玉府最大的优势或许是其共计3万余方的自建的功能性配套。例如项目自身投资近亿元打造约1.7万平小宇宙主题乐园，现在基本完工；还有约1.5万方全系户外运动场以及约9000平室内体育馆等。据项目顾问介绍，小区自建运动场和体育馆是仅向业主开放。这类配套是现在市面上还是比较少见的。

图片来源：界面山东

另外项目北侧紧邻约8万平市政绿荫公园，环境优美；周边有万科东郡、万科朗润园、天一仁和郡、裕东新府等成熟已交房小区，居住氛围比较浓厚；商业方面，项目自带21000㎡的360度活力时尚商业街，且临近万科商业街区，后期的基本生活需求可以保障。

同时，该项目周边的教育资源也已经基本配备齐全，除项目自建6000㎡15班制公立幼儿园外，还有一路之隔万科小学，即墨实验高中、创智新区实验学校。医疗方面，该项目近邻建设中的即墨东部医疗中心。

而地铁则是项目比较鲜明的短板。虽然据区位图显示，该项目临近地铁M16、M17青威路东站，步行大约10分钟左右；但在当下青岛地铁二期工程还尚未完工的背景下，项目旁的青岛地铁四期工程地铁M16还未开工，M17更是今年3月份才刚刚设计了城市规划预留空间。甚至连项目置业顾问自己都曾坦言，购买该项目，就不要考虑地铁的问题了。

图片来源：界面山东

户型覆盖面广，但公摊较高

据项目公开信息，金隅金玉府项目位于创智新区204国道孟沙河二路交汇处，占地18.97 万㎡，建筑面积42万㎡，规划建设34栋11-23层产品。

项目整体容积率1.6，绿化率35%，从这些指数上看是比较典型的低密改善类小区，但户型建面却覆盖了96-140㎡的区间，刚需类客户也能在这里找到适宜的户型面积。

户型设计方面，该项目96-140㎡建面的户型都做到了套三乃至套四，并且都是精装交付。各类户型从户型图上看中规中矩，比较方正，空间利用率也相对科学。但据分析整体的公摊较高，某户型公摊甚至达到了约24%，某种程度上看性价比稍低。

图片来源：界面山东

图片来源：界面山东

但金隅金玉府的户型也存在一个通病，就是无论建面大小，客厅的面宽都做的相对较窄，空间的敞阔感比较一般。

而且不同户型也各有一些硬伤，例如从样板间的现场照片中可以看到，96㎡的样板间的北向次卧做的过于狭小，有些鸡肋。

96㎡样板间北向次卧

图片来源：界面山东

总体来说，金隅金玉府项目各个维度都比较常规，产品力上没有鲜明的亮点却也没有太明显的硬伤，户型区间对刚需和改善类购房者都很友善，就是地铁方面的短板是比较明显的硬伤。但地铁或许并不是金隅金玉府一个项目在面临的问题，这大概是整个创智新区的楼盘都必须要面对和解决的问题。

只不过，金隅金玉府所面临的其他维度上的困境或许更艰难一些：一方面，当下创智新区的问题是改善类项目过于密集，同质化竞争激烈，而且随着即墨热度的下滑，创智新区的去化能力也在下降；另一方面，受此前金隅和府诸多质量问题的影响，金隅这一品牌在青岛的口碑相对不佳，这让本身品牌影响力就与许多TOP级房企相差甚远的金隅雪上加霜。

所以金隅金玉府究竟要怎么做，才能既克服既有的产品力硬伤，又维护好自己的品牌口碑，同时还能发觉到更多亮点、从而从一众竞品中顺利突围？这对于金隅金玉府，将着实是一场考验。