原标题：鲁楼观察｜保利、海尔接连拿地，头部房企竞逐新都心

“红五月”即将告结之际，青岛新都心再迎大鳄落子。

5月25日，青岛利盛置业有限公司（保利＆青城集团＆才高）以10.28亿摘得新都心1宗商住地，楼板价7600元/㎡，地块规划建面13.95万㎡，其中住宅占比38%。

保利10.28亿新都心摘地

地块位于市北区台柳路以东、黑龙江路以西、长沙路以南、蚌埠路以北。该地块为商住地块，土地占地面积42274.3㎡，容积率1.0＜R≤3.3；规划建筑面积139505.52㎡（含零售商业26703.31㎡、商务金融57000㎡、商品住宅51537.21㎡），住宅占比38%，起始楼面地价7600元/㎡，总价10.28亿元，竞买保证金5.14亿元。此外划拨租赁型人才公寓1292.4㎡，建面4265㎡。

值得注意的是，根据土拍文件要求，土地竞得人须在网上竞价结束次日起3个工作日内，与市北区创新资源集聚示范片区管委会和河西、联保实业总公司签订《经济开展用房建设与回购协议》，方可签订成交确认书。协议约定由河西实业总公司按照1万元/平方米价格回购2.5万平方米商业用房，由联保实业总公司按照1万元/平方米价格回购2.5万平方米商业用房，均作为社区集体经济开展用房；竞得人自土地交付之日起28个月以内完成综合验收，并向村集体经济组织交付全部经济开展用房。

从地图上看，该地块位于凯德MALL东北方向，与凯德MALL间直线距离不足500米，同时紧邻地铁3号线长沙路站点。从地段上看，这里是新都心核心区域，在新都心现在可供开发的地块中可以说优势非常明显。

从城中村到巨头必争地

近来，青岛市北新都心地段动态不断。

5月22日，青城集团（青岛恒嘉源房地产开发有限公司）顺利摘地。地块是位于市北区蚌埠路以北、宁乡路以西的1宗商业、住宅和商务金融用地，最终成交价为2.05亿元。据土拍文件，该地块占地7255.5㎡，容积率3.3，建面2.39万㎡，其中出让土地部分建面2.18万㎡（住宅用地建面1.94万㎡），划拨公共租赁住房建面2154.3㎡。地块起始楼面价9425元/㎡，起拍总价2.05亿元。

该地块位于新都心海尔世纪公馆南侧，与南侧凯德MALL直线距离大约三四百米，而此次摘地也代表着青城集团正式进军青岛市场。而此前在5月18日，新都心热门楼盘保利大国璟也再次发布新地块控规。该地块编号SF0604-405，位于市北区浮山新区，总占地面积近2.89万㎡，规划总建面12.8万㎡，未来将建6栋住宅和2栋商业办公楼。

在过去的几年间，新都心的房价，随着该区域的飞速开展一路走高。

“青岛新都心”的概念首次提出在2009年，当时四方区的区划还没有取消，这个概念也是当时的四方区政府提出的。当时的这里聚集着保儿、双山等旧村落，大面积的老平房，尘土飞扬的村中土路，还有残破老旧的街边配套，平均房价不到万元。

2012年5月18日，青岛新都心项目签约暨集中开工仪式在四方区核心商务区隆重举行。此次仪式上，总开工面积约45万平的万科广场、鸿府国际大厦等5个项目集中开工；总投资约102.5亿元的海尔智能产业园等6个项目集中签约；青岛铸造机械厂等多个搬迁改造项目动工；该区域内的双山生态公园等景观区建设也在当期启动。

后来，万科广场、居然之家、凯德Mall、和达中心城等这些大的商业体也纷纷涌入“新都心”。2018年，新都心商圈成为山东省首个“口碑智慧商圈”，市北区人民政府与阿里巴巴集团口碑签署战略合作协议，在会员体系、营销、物流、金融等方面召开充分合作，依托口碑大数据和智能营销工具，把新都心片区乃至市北区搭建成基于本地生活的线上线下全域流量管理与运营的智慧商圈、智慧城区，全面提升市北区的功能品质和智慧化管理水平。按照当时计划，市北区将历时三年把新都心打造成为有历史、有文化、有主题、有口碑的智慧商圈。

而在商圈逐渐成熟的过程中，万科地产、中海地产、保利地产、海尔地产、海信地产等品牌房企敏锐地嗅到商机，纷纷进驻“新都心”。后来地铁3号线的正式开通，更是直接助推了这个新型商圈的形成。也大概从这一年开始，青岛楼市的“万元线”开始触达新都心。

十一年的时间里，新都心飞速崛起。从青城集团今年5月22日拍得的地块来看，单地块拍出2亿的天价，这对于当下青岛的其他城区是很难企及的。从这些细节上，足可见新都心如今在全青岛的竞争力。

有待提升的产品差异化

如今的新都心，俨然已是品牌房企的天下，头部房企接踵而来，一场立足新都心的楼市“大战”正在上演。

第一时间是新都心“开荒者”之一的保利，不仅在近期拿下了规划建面近14万方的新地块，在此前几年间还在新都心打造了保利叶公馆，保利天汇，保利大国璟等经典项目，其中保利大国璟是当下新都心最热门的项目之一；和达君玥和七色堇也正在热销；曾经以14620元/㎡的楼板价刷新市北地价新高的青特星城项目也即将入市；不远处滁州路上由海尔和金茂合作打造的大云谷项目虽然横跨崂山和市北，但与新都心这几个项目之间也存在竞争，而且项目规划已出，预计也将很快上市。

如今片区内诸如万科城等小区，二手房均价已近3万元/平方米；区域的新房和二手房均价都已经突破3万。据房天下数据，保利大国璟在售房源均价2.8万元/㎡；和达君玥在售房源均价2.85万元/㎡；七色堇在售房源均价2.6万元/㎡。

从这一次保利与青城新地块的成功出让，可以预见新都心接下来的楼市之争会愈发激烈。但从产品类型上看，新都心商圈内项目现在还是以中等改善类居多，同质化相对严重，因此做出产品的差异化、体现自己不一样的竞争力，可能是接下来“新都心”商圈内房企所需要攻克的难题。